新华联退出万达影视 “套现”,地产反哺效果减弱下继...

 

今年5月份,万达电影定增收购万达影视传媒有限公司(以下简称“万达影视”)之时,有20名投资人集体转为了万达电影的新股东。在此之后,除万达系企业外,新华联方面占据了万达影视其余三名股东中的两个名额。
而据天眼查显示,8月30日,新华联控股及长石投资有限公司(以下简称“长石投资”)却纷纷退出了万达影视。
今年5月,花费了近三年时间的万达电影,终于如愿以105.24亿元的价格拿下了万达影视95.77%的股权,除北京万达投资、莘县融智兴业等万达系股东“辗转腾挪”外,华策、泛海股东纷纷退出。
至此,万达影视的股东除万达系外只余三席,其中,新华联控股及其控股股东长石投资占据了两席,并攥住了合计3.18%的股份,坐上万达影视第二、第三股东之位。
值得一提的是,在2016年5月最初发布的收购方案中,万达电影拟以每股74.84元的价格,定增4.97亿股,作价372亿元收购万达影视100%股权。由于当时市场内出现了诸多对这份方案估值过高的质疑,最终在2018年3月,该笔交易以116.19亿元成交。不过,在多数投资人退场之时,新华联控股、长石投资却未就此离去。
彼时,有业内人士表示,新华联控股及长石投资或是对万达给出的收购价格并不满意;也有观点认为,双方希望保留部分股权的“姻亲”,以求未来有更进一步合作。
未曾想,仅在三个月后,剧情就发生了反转。8月30日,王健林的“铁瓷”孙喜双带着他的大连一方集团成为万达影视的第二大股东,同时,新华联与长石投资两个股东双双退出。
“从新华联投资万达影视低于5%的股权比例来看,应属于纯粹的财务性投资。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示,如果被投资标的财务业绩不好或者财务投资人有获利退出的动机,选择退出是比较符合逻辑的。
财经评论员严跃进也认为,从新华联和长石的角度看,此举是基于投资的收益预期以及后续企业自身的资金考虑,通过退出套现的行为。
蓝鲸房产梳理新华联的财务数据发现,其确有补充现金流的需求。根据上交所披露,截至2019年6月30日,新华联控股资产负债率为69.83%,总有息负债为661.77亿元,其中,一年以内到期的有息债务为331.74亿元,占比为50.13%。而在此前,大公国际出具的跟踪评级报告也指出,新华联“存在较大的短期债务压力”。
除背负着大量有息债务之外,新华联还在通过各种融资手段“找钱”。例如,截至今年中期,作为控股股东的新华联控股已将其直接持有股权的11.3亿股新华联A股股份进行质押,质押比例达到了97.7%。
显然,面对眼前大量债务的到期日临近,选择将部分投资“落袋为安”,对于新华联而言是不错的选项。
从新华联控股近年来发展历程上看,长期负重前行或与其控股A股上市公司平台新华联文化旅游发展股份有限公司(以下简称“新华联”,SZ:000620),转型文旅的战略不无关系。
近年来,随着传统房地产市场规模天花板显现,向多元化转型成为行业常态,而文旅产业也成为很多房企重要的战略方向,据新旅界发布的《2018年文旅行业投融资研究报告》显示,截止到2018年末,已有超过七成的百强房企正在布局文旅产业。其中也聚集了碧桂园(HK:02007)、中国恒大(HK:03333)万科(HK:02202)、融创中国(HK:01918)等行业的头部玩家。
文旅产业的发展潜力无疑备受认可,但由于文旅产业开发周期长、资金投入大等特点,也注定了此类投资具有一定“门槛”。
正因如此,高喊“去地产化”的新华联,在向文旅产业转型的几年间,规模增速并不明显。
有不愿具名的业内人士向蓝鲸房产表示,相较于规模房企,新华联文旅板块起步早,但由于地产业务规模较小,也弱化了其战略转型的速度。
资料显示,2012年,上市仅一年的新华联便把目光投向了文旅产业,是行业内最早转型文旅产业的企业之一,为了发力,其还于2016年将名称由新华联不动产更为新华联文旅。
“面对文旅产业的重资产模式,拥有先发优势的新华联想要战胜有资本优势的头部玩家,并非易事。”上述业内人士进一步分析表示,从时间节点上看,新华联早期高额投资文旅产业时,也是房地产物业开发高速扩张的最佳时期,错过这几年,就等于失去了积攒实力的机会,这对其下一步发展产生了巨大影响。
今年以来,新华联西宁新华联童梦乐园等文旅项目相继营业,而2019年也被称之为新华联文旅产业转型“落地元年”。
随着文旅项目的相继营业,虽然可以一定程度减轻公司在现金流上的压力,不过,从目前来看,其依据无法摆脱对地产物业开发收益的“反哺”依赖。根据数据显示,今年上半年,新华联房产销售业务在总营业收入中占比60%,且贡献了87.9%的毛利润。
对此,新华联在A股业绩报中称,“为更好的反哺文旅行业,公司将通过城市结构调整、加强重点城市布局等措施进一步提升房地产板块竞争力。”除给出了未来地产板块重点发展的区域“长三角、大湾区、海南、京津冀”外,同时表示要“加快新项目和新产品的入市节奏,为转型提供支撑。”
然而,在行业整体呈现下行趋势加剧的大环境下,2018年规模刚刚突破百亿的新华联,年内销售额出现明显下滑,今年上半年,新华联签约销售面积为22.82万平方米,较去年同期的41.36万平方米下降45%,相应的销售额也从47.39亿元降至29.50亿元,同比下滑37.75%。
同时,公司在土地储备方面缺乏积累的弊端也开始显现。截至2018年年末,新华联在手土地储备共有10个项目,合计计容建筑面积为194.68万平方米,而在剔除海外项目及纯商业用地后,仅余青海省西宁市、湖南省醴陵市、黑龙江省大庆市、广东省惠州市、海南省陵水县5个项目,合计建筑面积为116.82万平方米。
可以看到,新华联当前的土地储备在未来可转化的货值已经相当有限。然而,更为尴尬的是,2019年上半年,新华联并未新增任何土地储备。随着地产板块反哺效果减弱,新华联将如何在文旅这片艰难的“蓝海”中创出更大一番天地?蓝鲸房产将持续跟踪观察。

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